Betegnelsen ’bæredygtige byer’ er baseret på det holistiske bæredygtighedsbegreb, som blev skabt af Brundtland Kommissionen med udgivelsen af rapporten Our Common Future (også kaldet Brundtland rapporten) i 1987.

 

Brundtland rapporten var den første til at fokusere på global bæredygtighed og lancerede en omfattende indgang til bæredygtighed, som inddrog de sociale, økonomiske og miljømæssige aspekter. Målet for Brundtland Kommissionen var at vise vejen til en fremtidig udvikling: “(…) som opfylder de nuværende generationers behov uden at bringe fremtidige generationers muligheder for at opfylde deres behov i fare”
Brundtland-rapporten (1987).

Et helhedsorienteret fokus

Bæredygtighedsbegrebet er holistisk. Et holistisk bæredygtighedsbegreb indebærer en sammentænkning af det miljømæssige, det sociale og det økonomiske. Dermed udelukker bæredygtighedsbegrebet muligheden for kun at fokusere på fx miljø, da hele ideen er at tænke i helheder. Mange fokuserer på ”den tredobbelte bundlinje” – dvs. at de medregner det sociale og miljømæssige i deres økonomiske bundlinje. Dermed skal de foruden at have en sund økonomi også være socialt ansvarlige og tage hensyn til miljøet.

 

Bæredygtighedsbegrebet udmærker sig ved at tage hånd om samspillet mellem forskellige processer og er en erkendelse af, at verden består af gensidige afhængigheder. I praksis vil der dog være emneområder, der har en tungere vægtning af enten det økonomiske, miljømæssige eller det sociale.

 

De fleste forbinder nok bæredygtighedsbegrebet med den miljømæssige vinkel og kender derfor også denne vinkel bedst. Typisk har man også i byggebranchen mest anskuet bæredygtighed i forhold til miljø. Så hvad betyder social og økonomisk bæredygtighed?

Den menneskelige faktor

Social bæredygtighed lægger vægt på den menneskelige faktor som afgørende for forudsætning for realiseringen af et bæredygtigt samfund. I forhold til byer og arkitektur handler social bæredygtighed om at sikre inklusion, diversitet, boligtilbud til alle og skabelsen af trygge omgivelser.

 

Socialt bæredygtige byområder udvikler sig positivt med de mennesker, der bor i det. Og den tager højde for at der er en sammenhæng mellem de fysiske omgivelser og det sociale miljø – fx ligner mange af de belastede boligområder hinanden i opbygning, så måske er der noget i selve den fysiske struktur, der påvirker beboernes adfærd i negativ retning. Designere og arkitekter arbejder i dag meget med, hvordan valg af materialer og placering i rummet kan frembringe følelser og fremprovokere nye bæredygtige handlinger, ændre værdinormer og ikke mindst forbrugsmønstre.

 

I arbejdet med principper for social bæredygtig byudvikling bliver der talt meget om det liv, som byerne skal være rammen om. Der er kommet fokus på, hvordan rummene mellem husene spiller en stor rolle i forhold til det levede liv og fællesskaber, som er to vigtige dimensioner, når adfærdsmønstre skal ændres.

Bundlinje vs. bæredygtighed

Den økonomiske del af bæredygtighedsbegrebet er oftest det, der får mindst vægtning. Det skyldes i høj grad, at en traditionel økonomisk udregning med overskud på bundlinjen har svære vilkår i forhold til bæredygtighed. Det skyldes, at mange bæredygtige teknologier stadig er i udviklingsfasen eller bliver produceret i så små mængder, at prisen er forholdsvis høj.

 

Når vi taler om økonomisk bæredygtighed, er det derfor essentielt at forstå økonomien i et bredt perspektiv. Det handler om, hvordan et bedre miljø spiller ind på de udgifter, der er til oprensning eller vedligehold, hvordan socialt velfungerende områder i byen har færre udgifter til reparation, vedligehold osv. Og disse ting skaber på længere sigt en bedre økonomi.

 

Staten spiller en afgørende rolle i forhold til, at den økonomiske bæredygtighed bliver en vigtig dimension. Incitamentsstrukturer, der støtter bæredygtigt byggeri, bæredygtige teknologier og bæredygtig transport fx via skatter og afgifter gør, at det kan betale sig at tænke bæredygtigt. Ikke blot som borger, men også som privat virksomhed.

En bredere forståelse

Det holistiske bæredygtighedsbegreb er siden 1987 blevet brugt og videreudviklet. På verdensplan har vi bevæget os fra en mere snæver tilgang til bæredygtighed, som primært har fokuseret på global opvarmning, til en bredere bekymring i forhold til byernes tilstand, det globale miljø, ressourcemangel m.m. Brundtland rapportens definition af bæredygtighed udstikker en filosofi om en overordnet forståelse og nogle principper, som giver mulighed for at virkningsfulde underdefinitioner kan blive udformet inden for denne brede ramme. Bæredygtighed er altså et komplekst begreb, som der i praksis kun er enighed om i forhold til de generelle og helt overordnede principper.

 

At tænke og arbejde bæredygtigt kræver en omstilling i forhold til forventninger om resultater. Bæredygtig udvikling er en lang proces, som vil give en masse resultater, men ikke i form af simple regnestykker, hvor to plus to giver fire, men mere i retning af langsigtede resultater, hvor der er en større gevinst at hente. Nogle gevinster er ikke umiddelbart synlige inden for en kort tidshorisont, men dukker løbende op og mangedobler gevinsten.

Miljømæssig
bæredygtighed

Vi vil i vores adfærd arbejde henimod at passe på jorden, så den ikke tager skade af den måde, vi lever og agerer på. Det vil sige, at vi vil skabe de bedst mulige betingelser for mennesker og miljø både nu og i fremtiden.

 

Målet er først og fremmest at skabe rammerne for det gode hverdagsliv i alle dets aspekter. Projekterne skal dermed tilgodese beboernes ønsker til at leve og bo forskelligt og samtidig give besøgende en god oplevelse. Derfor vil vi bygge boliger for alle og æstetikken i byggeriet skal derfor kunne rumme alle typer og kunne accepteres af de fleste.

Nybyggeri

Etablering af nye afdelinger sker efter en vurdering af boligbehovet for de enkelte boligtyper i overensstemmelse med efterspørgslen og i dialog med Fredericia Kommune. Vi vil bygge boliger ud fra ønsket om at opnå højest mulig kvalitet inden for de økonomiske rammer, der er til rådighed.
Vi vil bygge med fokus på energioptimering, miljø og bæredygtighed. Vi vil desuden spille en aktiv og engageret rolle, både når det drejer sig om design, valg af byggestil og materialer, under byggefasen, aflevering og den efterfølgende drift. Vores udearealer skal etableres og renoveres henblik på biodiversitet, leg, rekreativt ophold og interaktion mellem beboere og fællesskaber. Kort sagt vil vi bygge boliger, der holder hele livet og som tager sit afsæt i, at beboerne kan blive ældre i egen bolig.

 

Vi vil have udbredt fokus på Fredericia Kommunes bosætningspolitik og deltager gerne i dialogmøder herom. Vi vil først og fremmest bygge, hvor byen vokser. Det vil sige i udkanten af den eksisterende by, i bynære områder og i nye byudviklingsområder. Vi vil også bygge boliger ved fortætning af vores boligafdelinger, ved ombygning af eksisterende bygninger, herunder erhvervs- og kontorbygninger, i byens centrum, på havnen og i andre udviklingsområder.

Bæredygtige boligområder

boli.nu udvikler, bygger og administrerer almene boliger og boligområder. Boligorganisationen påtager sig et medansvar for at løfte de samfundsmæssige udfordringer i boligområderne. Vi arbejder for bæredygtige boligområder, vælger bæredygtige løsninger og vil være miljøbevidste. Målet er, at boli.nu er fremsynet i forhold til gennemførelse af energi- og miljøforbedringer og udmærker sig ved at være i forreste række, hvad angår en bæredygtig administration, bæredygtige boliger og boligområder.

 

Vi vil indtænke energi- og miljøhensyn i alle aktiviteter og løbende udvikle nye energi- og miljørigtige procedurer og fremgangsmåder. Det er vores rolle at opfordre til og samarbejde med afdelingerne om løbende at få kortlagt behovet for energi- og miljøtiltag ved en gennemgang af boliger og bygninger. Derudover vil vi motivere beboere, beboerrepræsentanter og medarbejdere til at udvise energi- og miljørigtig adfærd og træffe energi- og miljørigtige valg samt gennemføre energi- og miljøforbedringer og sætte konkrete mål for at nedbringe forbruget af el, vand og varme. Det gælder også i forhold til at minimere affaldsmængden og forbedre affaldssorteringen.

Internt i boli.nu

Vi har fokus på at vælge de mest energieffektive og miljøvenlige produkter og serviceydelser, både ved indkøb og udbud, med mindre de ikke lever op til væsentlige krav med hensyn til funktionalitet, kvalitet eller omkostningseffektivitet. Desuden stiller vi krav til boli.nu´s underleverandører om, at de er energi- og miljøbevidste og har fokus på bæredygtighed. Med henblik på samlet at kunne yde en større indsats deler vi vores viden om energi og miljø med kollegaer og afdelingsbestyrelser. Vi vurderer årligt status for energi- og miljøindsatsen.

Social bæredygtighed

I boli.nu´s forståelse af social bæredygtighed lægger vi helt konkret vægt på de menneskelige faktorer og sætte fokus på menneskers liv, adfærd og velbefindende som en katalysatorer for at skabe et bæredygtigt samfund. Hos os vil beboeren altid stå i centrum, og vores aktiviteter skal sikre så gode forhold som muligt for beboerne.

 

Troværdighed er nøgleordet i vores til gang til beboerne. De skal føle, at boli.nu på troværdig og ansvarlig vis tilstræber det bedste forhold mellem boligorganisationen, beboerdemokratiet og den enkelte beboer.

Plads til alle

Vi skal ikke alene sikre en optimal service til den bedst mulig pris, men skabe grobund for udvikling af tidssvarende boliger og boligområder, der kan imødekomme nutidens boligbehov for forskellige befolkningsgrupper fysisk som socialt, og samtidig under hensyntagen til en husleje som alle kan betale. Der skal være plads til alle, og der skal være plads til individuelle udfoldelsesmuligheder i og uden for boligen.

Et samfundsmæssigt ansvar

boli.nu påtager sig et medansvar for at løfte de samfundsmæssige udfordringer i boligområderne. På samme måde tager vi ansvar for trivsel og det sociale arbejde i vores afdelinger ved at have udbredt fokus boligafdelingernes ressourcer er og udfordringer. Vi vil støtte og udvikle bomiljøet, fordi det har en afgørende betydning for beboernes trivsel og udfoldelsesmuligheder

 

Vi vil tydeliggøre den enkelte beboers ansvar for fællesskabet i boligområdet og have fokus på en tidlig og forebyggende indsats ved begyndende social ubalance i vores afdelinger. Det er tilsvarende vores ansvar, at der bliver taget hånd om sårbare beboere og grupper af beboere (fx psykisksyge, børn, unge, ældre og flygtninge) samt forpligte vores samarbejdspartnere på det sociale område.

Renovering og forbedringer

Vi vil arbejde for at beboerne får stadig flere muligheder for selv at forbedre og tilpasse deres bolig til egne behov. Vi vil samtidig arbejde for at beboerne informeres om deres muligheder og rettigheder i forbindelse med forbedringer af boligen.

 

Gennem renovering vil vi sikre at beboerne får gavn af de nyeste forskningsresultater om materiale og løsningsmuligheder. Vores renoveringer tager hensyn til energioptimering, miljø og bæredygtighed.

 

Beboerne skal inddrages i renoveringsprocesserne og tilbydes mulighed for individuelle løsninger, som svarer til den enkeltes forventninger og behov. Renoveringer bliver gennemført efter nutidige krav, og de gennemførte investeringer skal fremtidssikres. De bedste finansieringsmuligheder skal være til rådighed i driften af afdelingerne, og på den måde bliver renoveringer gennemført med et helhedsorienteret sigte.

Et stærkt beboerdemokrati

Beboerdemokratiet er livsnerven i driften af almene boliger. Rammerne for den optimale drift skabes i et samarbejde mellem en ansvarlig administration, beboerne og deres beboervalgte repræsentanter. Hos boli.nu vil vi udvikle vores service med udgangspunkt i dette samarbejde. Vi lægger vægt på reel information og orientering om mulige løsningsmodeller, så beboerne og afdelingsbestyrelserne træffer de mest hensigtsmæssige beslutninger. Boligorganisationens administrative medarbejdere fungerer i denne proces som beboernes og afdelingsbestyrelsernes rådgiver og repræsentant i forhold til anden offentlig myndighed.

 

Alle beboergrupper bliver inddraget i det beboerdemokratiske arbejde, og der skal gøres en særlig indsats for at tiltrække nye deltagere fx gennem etablering af mindre fællesskaber.

Frivillighed og foreningsliv

Frivillighed og foreningsliv betragtes ofte som centrale og positive elementer i det danske samfund, fordi de bidrager til at lære om fællesskab, deltagelse, samarbejde, selvstændighed, lighed og oplysning. Foreninger spiller en stor rolle for udviklingen af et aktivt civilsamfund og mødet mellem mennesker fra forskellige dele af samfundet.
Foreningsliv og frivillighed er bærende elementer i det beboerdemokrati som boli.nu er drevet af, og det skal vi værne om og styrke i fremtiden, fordi fællesskaber bliver udviklet i samspillet mellem naboer, beboere og by.

Kompetente medarbejdere

Vores stærkeste ressource er den enkelte medarbejder og de kompetencer, medarbejderne skaber sammen. Samtidig med at medarbejderne yder vores beboere en optimal service, vil vi fortsat arbejde på, at boli.nu er et sted, hvor medarbejderne har medindflydelse og trives.

 

Vores medarbejdere skal have mulighed for faglig og personlig udvikling, så de er i besiddelse af de nødvendige kvalifikationer til at kunne udføre deres nuværende opgaver og tage nye udfordringer op. Derfor skal boligorganisationens virksomhedskultur understøtte boligorganisationens værdigrundlag, hvor den enkelte medarbejder oplever en dagligdag med stor beslutningskompetence. Vi udvikler teams, der er agile nok til at følge med organisationens og beboernes forventninger, men også store nok til at levere på den skala, der kræves af større organisationer.

 

Den fælles virksomhedskultur i boli.nu skal fastholdes og videreudvikles ved at vi skaber bevidsthed om fælles opgaver og kendskab til og respekt for hinandens arbejde.

Gensidig tillid

For at sikre tillid mellem afdelingernes beboere, afdelingsbestyrelse og administration er det afgørende at der eksisterer og vedligeholdes gennemskuelige aftaler, der matcher omkostning og serviceniveau, og som overholdes. Vi vil løbende igangsætte initiativer til rationalisering og effektivisering af organisationen ved nøje at vurdere eksisterende arbejdsgange, rutiner og omkostninger.

 

Personalepolitikken skal som mål sikre muligheder for at ansætte og fastholde veluddannede og motiverede medarbejdere samt skabe forståelse for og tillid til omstillingsprocesser.

Økonomisk
bæredygtighed

For boli.nu handler økonomisk bæredygtighed om at holde styr på økonomien på en måde, så den nu og i fremtiden har samme eller større værdi. Det gælder både for hovedforeningen og vores boligafdelinger.

 

Vi sætter fokus på, at boli.nu fortsat skal være en solid og robust virksomhed, der kan imødegå fremtidens udfordringer. Samtidig er vores mål en forudsætning for at gennemføre andre aktiviteter i boli.nu, som ikke direkte er indtægtsgivende, men som også må anses væsentlige. Vi vil sikre, at beboerdemokratiet fastlægger de grundlæggende rammer for en økonomisk og social forsvarlig drift, som også omfatter muligheder for individuelle løsninger for den enkelte beboer.

 

boli.nu bestræber sig på at have et så lavt et administrationsbidrag som muligt. Ikke fordi et lavt administrationsbidrag i sig selv er målet, men fordi vi vil have et administrationsbidrag, som afspejler de reelle omkostninger og serviceydelser som efterspørges.

boli.nu’s egenkapital

Afdelingernes bundne midler i formueforvaltning forrentes bedst muligt med lavest mulig risiko. Midlerne fordeles mellem flere formueforvaltere for at sikre den bredeste mulige konkurrence. Vi bestræber at anvende egenkapitalen til de lovbestemte formål, herunder usædvanlige tab i afdelingerne, samt til at styrke afdelingernes konkurrencesituation på boligmarkedet med henblik på både at fastholde beboerne og tiltrække nye beboere. På den måde kan vi undgå ensidig beboersammensætning, og afdelingernes gode omdømme bevares og udbygges.

 

Bestyrelsen vil bestræbe sig på at udarbejde retningslinjer for anvendelse af trækningsretsmidlerne, så de i forbindelse med renoveringstiltag i den bestående boligmasse vil have medvirkende indflydelse på sikring af bokvaliteten og fremtidssikring af boligerne på et attraktivt huslejeniveau.

Nøgletal

Vi vil udarbejde omkostningsanalyser på egen virksomhed og indgår gerne i nøgletalsanalyser og benchmark med andre boligorganisationer. Vi vil kritisk analysere egne nøgletal med andre boligorganisationer, men udelukkende på sammenligneligt grundlag for at have fokus på effektivitet, produktivitet og sparsomlighed.

Vedligehold

Vi vil bestræbe os på at størstedelen af vores vedligeholdelsesarbejder bliver udført på grundlag af forhandlede enhedsprissætninger. Alternativt ved forhandlede eller udbudte rammeaftaler. Ved større vedligeholdelsesarbejder som bliver gennemført i henhold til planlagt periodisk vedligehold, vil tilbudsindhentning ske ved underhåndsbud eller ved afholdelse af licitation.

Gennemsigtige budgetter

Vi vil udarbejde beboervenlige budgetter og regnskaber, som samtidig skal anskueliggøre, hvor afdelingsbestyrelserne har indflydelse, ringe indflydelse eller ingen indflydelse. Som tillæg til de udarbejdede budgetter og regnskaber udleverer vi en skriftlig vejledning til kontoplanen, som indeholder en beskrivelse af hver konto.

Nyheder fra os